城市更新视角下厦门市轨道交通综合开发实施机制优化研究

[目的]厦门市轨道交通场站及周边用地的综合开发尚处于初级阶段,涉及城市更新地区的综合开发项目难以突破传统土地开发机制的框架约束,有必要对涉及城市更新地区的城市轨道交通综合开发模式及其实施机制进行优化。[方法]介绍了城市轨道交通综合开发过程中的土地溢价捕获机制,分析了综合开发与城市更新协同的现实基础,阐述了轨道交通综合开发的常规实施路径。以厦门市轨道交通1号线的综合开发为例,阐述了厦门市构建综合开发实施机制的实践探索,分析了站点周边城市更新地区进行轨道交通综合开发的实施困境。从统筹推进站点区域城市更新和综合开发建设的角度,提出轨道交通综合开发实施机制的优化建议。[结果及结论]城市更新地区建立轨道交通综合开发的利益分配模式与权责匹配方式时,要统筹考虑城市轨道交通建设和城市更新的目标。在存量发展背景下,可通过加强顶层制度设计、探索协同规划路径、创新土地整备和出让方式、确立轨道建设主体参与地位等方式,进一步优化城市轨道交通综合开发的实施机制。     

城市轨道交通 TOD 区域 土地利用方式优化定量研究

在同一个城市的轨道交通线网中,轨道交通线路沿线或相邻线路的交通站点之间会产生交通廊道效应, 这将如何影响城市轨道交通 TOD 区域的土地混合开发利用优化是需要探讨的问题。城市轨道交通站点 TOD 区域 土地混合利用规划,应考虑城市轨道交通线路站点间的相互联动影响,并将有联动效应的轨道交通站点 TOD 区 域视为整体,对其进行土地利用功能规划。采用定量分析的方法,分析轨道交通站点周边土地利用的 TOD 程度。 可在城市轨道交通 TOD 区域范围内,使用 CAD 工具识别土地利用现状,并用离散粒子群算法确定未开发土地的 利用方式和容积率,使轨道交通 TOD 区域内的土地利用既考虑符合 TOD 理念内涵的高密度开发原则,又兼顾 “公园城市”舒适环境的人性化设计原则。选取成都市的 4 个商业核心型轨道交通 TOD 区域,实证土地混合利用 规划程度评价,发现可达性较高的轨道交通 TOD 区域更倾向于规划大量的居住用地和商业用地,而可达性较低 的轨道交通 TOD 区域的规划类似于一般独立规划的轨道交通 TOD 区域,各类用地较为均衡。     

杭州市轨道交通TOD(交通引导发展)模式的探索与实践

TOD(交通引导发展)模式已成为当前城市发展的重要举措.国内各大地铁城市均在积极探索适合自身发展的TOD模式.通过总结杭州在TOD发展方面的经验,提出按照城市轨道交通线网规划、建设规划、线路工可编制与综合开发同步规划的原则,梳理沿线用地,统筹编制综合开发专项规划,开展TOD项目一体化城市设计.按区域、功能定位等不同,将TOD分级、分圈层规划,合理确定容积率指标,推动产城融合、职住平衡,实现杭州市轨道交通TOD综合开发水平进一步提升.结合五常天空之城项目探索了TOD项目具体实施路径.     

国内外 ＴＯＤ典型案例及其在深圳地铁中的应用

揭示轨道交通TOD的成功之道,为我国大规模的轨道交通建设和TOD实施提供理论和实际依据。分析日本、香港等地轨道交通TOD的开发策略,指出将轨道交通建设和土地综合开发有机结合是其理念的核心,轨道交通站点周边土地的开发规模、开发时限、开发模式、用地性质、开发强度及土地管理等是影响其成功的关键因素。结合我国特点,总结出对我国轨道交通TOD的启示。借鉴已有的经验,以深圳市轨道交通3号线为例,展开有针对性的研究和实践工作,对沿线土地资源潜力进行评估,制定土地发展策略,提出规划控制要求和实施保障措施,确保轨道交通与土地综合开发策略的落实。     

国内外典型城市基于轨道交通的“交通引导发展”模式研究

调查分析了国内外典型城市东京、香港、高雄、巴黎等基于轨道交通的TOD(交通引导发展)模式的基本经验,初步归纳了世界典型城市基于轨道交通的TOD模式的基本规律.指出了城市轨道交通是TOD模式的重要支撑,城市轨道交通站点周围的土地利用性质应以商业和住宅为主,其土地开发强度应较高.根据目前我国轨道交通建设和城市规划发展的趋势和特点,针对轨道交通车站周围土地利用性质、土地开发强度、开发时机等关键问题提出了我国进行基于轨道交通的TOD模式的建议.认为可以通过基于城市轨道交通的TOD模式来提高土地利用效率;应合理调整城市轨道交通站点周边区域的土地利用性质;应对城市轨道交通规划和土地利用规划进行统筹安排,同步实施.     

适用于市域快线特征的交通衔接与TOD研究

分析市域快线基本特征及乘客诉求,将站点交通衔接纳入区域的综合交通规划,从更大范围、更高层面,用枢纽锚固的方式助力综合治堵、慢行系统改善等诸多交通问题。依托北京轨道交通22号线(平谷线)的实践,遵循TOD规划理念,通过交通先行的方式推进站点周边用地调整。综合交通和土地开发价值两方面因素,得出结论：每个市域快线站点都将成为该区域的交通换乘中心;在站点周边打造开放、友好的复合型城市核心;因地制宜地确定TOD发展模式,客观分析周边的土地价值及产业布局,促进规划的落实。     

轨道交通引导发展的全景式协调框架与策略探讨

轨道交通建设资金投入大、运营费用高,因此大家对轨道交通建设的综合效益期望也越来越多,最现实的做法就是利用轨道交通沿线土地增值效益作为轨道交通建设运营的融资途径。香港的成功经验激励着大家对"轨道+物业"发展的追求。但鉴于政策、规划管理体系、轨道建设运营制度等众多约束因素,国内城市轨道交通TOD(交通引导发展)模式的实施艰难无比。通过项目实例研究,从规划、轨道财务、市场等全景角度探讨轨道交通TOD的协调框架和策略,目的是促进"轨道沿线土地综合开发"与城市、轨道财务、市场三者协调发展,使得轨道TOD发展理念下"轨道+物业"模式健康发展。     

城市轨道交通站点交通一体化衔接思考与建议

城市轨道交通站点交通衔接设施配套是否完善、设置是否合理,将直接影响城市轨道交通运营服务水平和居民出行需求。在城市轨道交通规划建设中往往只关注线路本身,对沿线站点的交通衔接问题考虑不足。以上海轨道交通15号线宝山区段为例,阐释了城市轨道交通站点交通一体化衔接的思路和原则。结合15号线宝山区段各站点功能定位和交通需求提出了交通一体化衔接设施布局建议。     

北京城市轨道交通与土地利用的协调发展

阐明北京城市轨道交通与土地利用发展的现状,总结分析在北京城市轨道交通与土地利用的发展过程中存在的问题,包括城市轨道交通尚未有效支撑城市空间发展、轨道交通与土地利用的相互协调程度不足、部分地区轨道交通周边的土地利用模式还不够合理等,最后提出建议：根据城市空间布局特征,提供轨道交通的多层次差异化服务;根据不同土地利用特征,促进轨道交通线路SOD与TOD功能的相互结合;结合城市空间布局促进沿线土地利用珠链式发展模式;优化轨道交通沿线、站点周边的土地利用强度和性质等,以促进城市轨道交通与土地利用的相互协调发展。     

轨道交通综合开发和相关土地政策的创新与实践

综合开发是解决城市轨道交通融资难的重要手段,但其开展比较被动,且受土地供应制度的限制,目前我国城市轨道交通综合开发规模小、对轨道融资影响小,还存在土地未充分节约集约利用等问题。以深圳市轨道三期工程为例,介绍在工程综合开发中的探索和实践,包括采用综合开发方式为轨道交通融资、主动谋划综合开发方案、实践TOD(公交导向型开发)理念、节约集约利用土地、创新土地出让思路等,以期对其他城市轨道交通建设提供参考。     

昆明轨道交通引领城市发展实施路径探讨

中国城市轨道交通迎来建设高潮,如何通过以轨道交通为导向的城市开发(TOD)模式实现轨道交通与城市融合发展,使轨道交通建设运营进入良性循环状态成为时下焦点。当前城市发展趋势已经从快速、增量向优化、存量转变,TOD引领城市发展成为实现这一目标的最佳路径之一。昆明作为云南的经济、政治和文化中心,TOD发展尚处于起步阶段。通过借鉴国内外TOD实践经验,从规划前瞻性、土地供应方式灵活性、收益分配等角度对国内其他城市已出台的政策文件进行分析,同时结合昆明城市自身的特征及已存在的突出问题,从顶层规划控制、TOD与各层次规划深度融合、制度创新、配套政策保障等方面提出昆明城市轨道交通引导城市发展的新思路,以保障未来TOD在昆明顺利落地实施。     

地铁快线建设效果对规划的启示 ——以深圳地铁 11 号线为例

针对目前国内大城市轨道快线规划建设过程中出现的快线规划目标与建设效果不一致的问题,通过梳理 深圳城市轨道交通快线规划建设情况,以深圳地铁 11 号线为例,从快线对城市空间结构、沿线职住与开发的影 响以及快线网络连通性、快线建设标准与效果等方面进行剖析,得出结论：11 号线的建设运营推动城市西漂, 优化沿线用地性质,强化组团连接,加速网络融合,实现中心城区与机场 30 min 通达,发挥快线对城市的融通发 展作用。以此为基础进行分析研究,提出建议：城市轨道交通快线规划建设应与城市规划空间结构相匹配,与城 市开发建设同步,快线应重视网络衔接,快线建设标准亟待完善并应具有约束性,这为深圳以及其他城市轨道交 通快线建设的发展提供思路和借鉴。     

带形城市轨道交通TOD模式研究

带形城市由于其特殊的自然地理环境,城市空间布局及发展受限,城市用地与交通之间的矛盾尖锐,市区交通拥堵问题严重,成为城市发展的瓶颈。为解决当前带形城市交通发展难题,应当在带形城市规划建设中引入以城市轨道交通引导的TOD发展模式,制定城市发展主轴,以城轨站点为中心开发周边土地,建设良好市区环境,有效拓展城市规模。城轨交通TOD模式能以自身优势破除城市交通发展难题,改善城市结构布局,为调整市区土地结构提供机遇,是带形城市轨道交通可持续发展的有效途径。以兰州市轨道交通2号线为例,结合TOD理论,提出规划意见和建议。     

城市轨道交通开发利益作用机理与影响范围研究

城市轨道交通建设运营会给轨道交通线路沿线区域内的土地和不动产带来巨大的开发利益。本文从城市轨道交通引起轨道交通线路沿线区域内的土地和不动产增值的基本原理入手,分析城市轨道交通利益发生、扩散和转移的作用过程,借鉴国外学者的相关研究成果,阐明了城市轨道交通利益最终归属的基本特征;在此基础上,重点对城市轨道交通开发利益的影响范围进行研究,根据出行可达性一致的原则建立了城市轨道交通开发利益影响范围的初步计算模型,针对上海轨道交通1号线各车站的开发利益影响范围进行了试算;同时,根据实际调查数据对上海轨道交通1号线莘庄站的开发利益影响范围进行了对比分析,验证了模型计算结果;此外还提出了有待进一步深化研究的问题。     

轨道交通项目BOT+TOD+EPC模式的思考

在借鉴先行城市经验基础上,佛山形成了BOT+TOD+EPC模式并运用到佛山市轨道交通2号线一期工程。对该模式的3个子模式BOT、TOD、EPC的概念及优缺点进行分析,探讨该模式存在的操作性组合。在介绍佛山轨道交通项目BOT+TOD+EPC模式特点后,对轨道交通项目BOT+TOD+EPC模式从合作对象、操作层面进行深入思考,并从合作对象、合作协议、项目监管、投资收益、TOD开发、成本控制、项目公司组织构架等方面提出可选方案、应注意的问题和对策,如:合作对象可以选择与大型基建、设备供应商等产业链企业合作,或与大型房地产开发公司合作;合作协议应注意保护小股东的合法权益;项目监管应明确归口管理部门和职责,以及预防资金断链;地方政府对投资收益不作出承诺;TOD开发需实现土地和轨道项目联合招标;需控制建设资金以补充运营资金的不足;项目公司组织架构应平衡设计。随着国家政策的大力支持,相信该模式的推广使用可以进一步推动国内城市轨道交通项目的建设。     

昆明城市轨道交通与土地一体化规划研究

在我国城市发展轨道交通的过程中,公共交通导向土地使用的开发策略(TOD)理念虽已成为共识,但在具体实施过程中,尚未充分发挥轨道交通对城市规划的引导作用。为深入分析以上问题,以昆明市为例,研究在城市现状及远景规划控制下,轨道交通周边的用地、人口、岗位分布情况,发现TOD发展理念并未很好地融合到我国现有规划体系中,实施中缺少轨道交通对建设用地分布的"强反馈"机制。提出总规、控规、轨道交通规划3个层面上的规划建议,以期对我国城市轨道交通规划与城市规划良性互动提供一定的参考。     

市场力量驱动形成的 TOD 廊道 ——以泰国曼谷为例

在市场力量的驱动下,城市轨道交通基础设施的建设会通过土地增值给沿线土地利用产生深刻的影响。泰 国曼谷的城市轨道交通建设始于上世纪 90 年代,当时旨在解决曼谷市区主要交通廊道严重的汽车拥堵问题,并没 有在规划上引导土地利用效率的提升。然而,在强大的市场力量驱动下,轨道交通沿线的土地利用在近 20 年间发 生了深刻的变化。通过基于遥感影像的用地变化分析,以贯穿城市中心的、完全民营的“曼谷捷运系统公司”(BTS) 线路为考察对象,研究轨道交通带动的土地和房产再开发特征、与土地利用功能和密度的转变,阐述轨道交通沿线 土地的增值过程。以 BTS 核心段为例阐述市场驱动下立体 TOD(transit-oriented development,以公共交通为导向的开 发)廊道的形成过程,并分析步行廊道可达性的提升对于城市中心商业繁荣的影响。通过分析曼谷案例,揭示了市场 力量在交通与土地利用演变中的作用以及市场力量驱动下由房地产业主自发的 TOD 带动城市更新过程,并据此讨 论了基于市场的 TOD 廊道规划对交通与土地利用相互关系的优化作用。     

影响城轨网络客流效果的关键问题探讨

城市轨道交通只有具备一定客流效果才能形成良性发展,针对国内部分城市轨道交通运营网络客流效果不佳的现实问题,基于轨道交通规划设计体系的梳理,指出影响客流效果的主要因素包括城市发展与轨道交通规划预期的一致性、相关规划体系的协调性、轨道交通自身服务水平及交通衔接的配合性,并基于此,从加强轨道交通规划建设与城市发展及交通需求适配性、沿线用地开发同步性、轨道交通设计及实施的人性化、交通衔接一体化以及完善机制等方面提出工作改进建议。