从恒大事件看房地产的发展模式与风险管理

近年来,随着国家“三条红线”政策的出台,各房地产企业的外源融资在很大程度上受限,房地产行业去杠杆化、去金融化进程加快。文章通过研究恒大债务危机案例和房地产市场供需两端资金的累积过程,总结出我国房地产以债务驱动为载体的发展模式,即地方政府“以地融金”、房地产企业“以债投房”“以债还债”、消费者和投资者“以债置业”,以及依托金融机构的私人债务公共化的内生于房地产市场的债务循环机制。债务驱动模式下,我国房地产市场蕴含了内生信用风险、流动性风险及对宏观政策高度敏感。基于上述风险,文章提出降低房企及居民财务杠杆水平、转变地方经济发展方式,减少对房地产的依赖、实行稳健货币政策,保持合理信贷增速等风险管理建议。