公募REITs 在城市轨道交通的适用性研究

结合公募REITs 特点和城市轨道交通特点及发展现状,分析REITs 在城市轨道交通行业的适用性及存在 的问题,并提出城市轨道交通开展REITs 试点的前提条件。城市轨道交通作为大型基础设施,属于准公共产品, 一般实行政府定价,较低的票价和较高的建设运营成本使得票务收入难以覆盖运营成本,据统计,近几年全国平 均运营收支比为65%～78%,因此现阶段轨道交通项目不满足REITs 自身盈利的前提条件,不适合直接作为REITs 的底层资产。通过资产重组实现REITs,不管是“以网入池”方式,还是“以运入池”方式,都将带来财政补贴 增加、政府债务增加等问题,因此现阶段我国尚不具备大范围推广REITs 的条件,可以选择重点城市的优质项目 进行试点。建议通过项目自身盈利情况和政府财力情况判断是否属于优质项目,对于试点项目还应关注再投资项 目情况、资产管理人水平、租金及委托运营管理费等收费标准等。     

REITs并非中国开发商理想融资手段

REITs已然成了流行词,尤其是在国内房地产业。事实上,从REITs的自身特点和中国房地产市场现状和趋势来看,REITs不但短期内无法成为大部分地产开发商融资的灵丹妙药,更不会为出现现金流短缺的开发项目带来预期的投资。本文结合中国房地产市场的现状和趋势,分析REITs潜在的常被忽视的重要特征,旨在为房地产金融舆论导向提供一些理性思考。     

REITs在中国设立的必要性及其建议

本文简要分析了美国、欧洲、澳大利亚及亚洲一些国家REITs的发展历史,总结了REITs的设立条件和优势所在,并结合中国目前的宏观经济环境和房地产行业的情况,提出设立REITs的必要性,以及所面临的税收和法律方面的困难,同时提出相应的政策建议。