深圳市轨道交通沿线土地开发模式探讨

<正>城市轨道交通对城市功能、空间布局、产业结构的发展影响巨大,本文在分析现状深圳市轨道交通规划及沿线土地利用开发建设存在问题的基础上,通过对国内外重点城市轨道交通沿线土地利用开发成功模式进行分析研究,充分借鉴国内外轨道交通沿线土地开发的相关经验,提出适合深圳市实际情况的、具有可操作性的轨道交通沿线规划与土地利用开发思路,保证深圳市轨道交通建设、运营的可持续发展。     

轨道交通沿线土地利用与站点客流相关性分析

轨道交通运营初期客运量与其沿线土地利用关系的研究对于后续轨道沿线用地布局和轨道客流的提升具有一定指导意义。以宁波市为例,调查了轨道1号线和2号线50个站点的土地利用性质和土地开发强度,研究了轨道站点周边800m用地开发容积率和站点客流之间的关系,并通过手机信令手段获取轨道东门口站和大卿桥站的站点客流分布情况,统计分析了站点客流与用地性质和建筑开发量之间的关系。研究结果表明:宁波轨道沿线用地开发率较低,平均容积率仅1.1;当站点周边平均容积率超过1.5,单位建筑面积日均进出站客流将呈现成倍增长。     

北京市轨道交通沿线土地开发增值收益分配研究

探讨如何为轨道交通建设提供可行的资金来源。首先通过总结国内外研究概况说明了轨道交通对沿线土地开发的影响,提出不合理的土地开发增值收益分配制度是挫伤轨道交通建设投资主体的积极性、加重政府公共交通投资负担的重要原因之一。分析了轨道交通沿线土地开发增值收益合理分配的意义,根据土地增值的地租原理,提出了轨道交通沿线土地开发增值收益合理分配的原则。在此基础上,结合北京市的实际情况和需要,提出对北京市轨道交通沿线土地开发增值收益进行合理分配的3种方法：提取部分土地出让金和土地增值税、完善代征代建制度及相关配套政策、尝试土地与交通一体化开发模式。     

深圳市“轨道+物业”开发实践及发展策略

"轨道+物业"开发模式促进了城市土地集约化利用、为轨道交通建设的可持续发展提供资金保障,在轨道交通行业已形成共识。轨道交通沿线土地综合开发是当前轨道交通企业采用的主要融资模式,是中国主要城市迫切需要推行的模式。阐述对"轨道+物业"开发的认识,对深圳市土地作价出资政策、开发模式、上盖物业与轨道交通建设衔接、持有优质物业等核心问题进行详细分析。探讨未来深圳市轨道交通上盖开发面临政策调整风险、土地资源稀缺、保障性住房建设等多种挑战。最后,提出积极走市场化路线参与城市更新、建设安居型可售人才房和保障房、实施走出去战略、"轨道+物业"开发经验输出等发展策略,以实现轨道交通建设可持续发展。     

轨道交通站点开发利益影响范围研究

利用零售力法则计算轨道站点被城市各中心吸引的概率,并利用可达性指标计算各站点在单中心影响情况下的轨道站点影响范围,结合以上两模型确定轨道站点开发利益影响范围计算模型。该模型能够用于城市多中心情况下轨道站点开发利益影响范围及相邻站点间影响范围分界线的计算,并能为轨道沿线土地利用开发、交通接驳设施设计以及轨道交通开发利益还原提供技术支持。     

基于轨道交通经济可持续发展的土地利用规划研究——以青岛市为例

轨道交通沿线土地利用规划所产生的土地增值资金是轨道交通经济可持续发展的重要保障.面对我国轨道交通建设和运营资金的巨大需求,分析了通过调整优化轨道交通沿线土地利用规划筹措资金的方法,针对青岛轨道交通与土地利用规划严重脱节的现状,提出了轨道交通沿线和不同站点周边土地利用规划、交通衔接规划和站点一体化设计的基本实施策略.     

镇江市轨道交通3号线方案可行性探讨

为了适应城市的快速发展,镇江超前做好了轨道交通的规划建设工作,但是由于城市东西通道沿线用地开发定位不详及城市的快速扩张等因素,镇江轨道3号线位方案出现了一些问题。针对这些问题,从镇江城市未来的城市发展格局、客流走廊、用地开发、城市近期需求角度出发,从根本上分析轨道3号线的建设条件,并提出了新的轨道交通3号线方案。     

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如何实现城市轨道交通和土地利用的动态一体化规划,成为目前城市发展中亟需解决的问题. 本文首先利用GIS系统分析了北京地铁1号线站点周边的土地利用现状,结合地铁1号线现状客流情况,对其存在的问题进行了分析. 然后从轨道交通建设对周边土地利用的潜在影响,和土地利用规划对轨道交通客流的影响两个方面,探讨了轨道交通和土地利用的互动关系. 最后给出了轨道交通沿线土地利用规划的建议.     

轨道交通与常规公交一体化换乘协调分析

提出了一种有别于一般公交配套规划,即仅对站点及线路调整的新规划思路。建立轨道交通各站点换乘其它交通方式比例的“用地反推算法”,从宏观、中观、微观3个层面分析规划期的用地特征及交通特征。以重庆市轨道交通三号线二期工程的沿线公交配套规划为例,提出了沿线公交配套规划方案。     

轨道交通站点临近地区用地控制和功能配置研究——以南京为例

轨道交通线网规划完成之后,为更好地指导轨道交通沿线的土地开发和相关的规划编制,对站点周边地区的用地规划进行研究十分必要.结合南京的实际,对轨道交通站点进行分类、分级,对轨道交通自身用地、附属设施用地以及与其他交通方式的换乘用地提出了控制标准,并对轨道交通站点临近地区的用地控制和功能配置提出了要求,为类似城市的相关规划提供了一定的借鉴和参考.     

轨道交通车站交通设施衔接及周边用地规划探索——以西安市为例

随着西安市轨道交通线路的建设通车,车站周边交通设施设置、用地功能组织、建设资金筹措等问题逐渐凸显.如何实现城市轨道交通与城市的协调发展成为亟须解决的问题.针对西安市轨道交通已建线路及车站在建设及运行中存在的具体问题,探讨优化轨道交通沿线交通设施及车站周边用地的规划策略.以轨道交通4,5,6号线及市域轨道交通临潼线为例,确定车站周边800 m为研究范围,将涉及的88个车站划分为枢纽站、区域中心站、换乘接驳站和一般站.提出交通设施衔接控制导则、车站周边用地优化整合模式、各类车站地下空间开发利用控制要求,以及车站周边用地开发强度等具体策略.     

深圳市轨道交通规划建设经验总结

重点从前期规划、土地控制、投融资模式探索、网络化及资源共享研究、可持续发展策略研究等方面总结深圳市轨道交通一、二期工程规划建设的经验和教训,以期对未来深圳轨道交通三期工程和远期工程的规划建设工作有所借鉴,对国内其他城市的轨道交通规划建设有所参考。     

城际铁路与市域快轨的规划决策支持研究

基于城际铁路与市域快轨在决策体系和功能技术上的现状背景,分析深圳、香港两地的都市圈轨道交通建设实践案例,旨在提出统筹空间规划、轨道交通规划与工程设计的决策支持框架。从出行人性化、空间相契合、经济可持续三方面阐述正确处理城际铁路和市域快轨关系应考虑的三方面因素。进而提出涵盖车站、线路、土地利用、周边接驳、投融资等方面的规划决策分析框架。强调城际铁路和市域快轨的功能要落实在都市圈的空间规划上,通过全程旅行速度来控制速度目标值的实现,进而确定车辆选型、供电制式、站间距等设计要素。     

深圳市空间结构多情景假设下的交通评估

深圳市在空间规划上长期坚持多中心结构,但在土地资源紧张和机动化交通需求激增的情况下,其城市空间发展趋势具有一定不确定性。因此,有必要对深圳市空间发展趋势开展多情景假设下的交通评估。在探讨快速轨道交通对多中心空间结构引导作用的基础上,构建单中心极化发展和多中心均衡发展两种空间结构情景,以及有无快速轨道交通两种交通方案。从土地利用与交通一体化、环保低碳、以人为本、关键走廊交通需求四个方面选取交通评估指标,定量化评估四种情景对应的交通特征。结果表明,城市空间结构对评估指标的影响远大于快速轨道交通的影响,而快速轨道交通主导的多中心空间结构是深圳市未来发展的理想模式。     

城市中心体系与轨道交通耦合演化规律

随着中国大城市轨道交通规划建设速度的加快,亟须探索城市中心体系与轨道交通耦合演化规律。在分析城市中心体系和轨道交通耦合空间基础、系统互动演化过程及演化政策影响的基础上,对单系统演化和耦合演化模型进行推演,建立城市中心体系耦合演化模型,揭示城市中心体系与轨道交通耦合演化规律。最后,提出基于土地与交通协调的双系统耦合规划技术路线,以及不同发展阶段的城市中心体系和轨道交通耦合规划策略。     

结合城市轨道交通建设的土地储备机制研究

从加强政府调控土地一级市场的角度,分析了轨道交通建设投融资和土地储备机制相结合的重要性,结合轨道交通站点实施土地储备的量化分析,研究了结合市域轨道交通规划实施土地储备的储备范围、储备方式和储备时机等。同时,以上海市结合轨道交通实施土地储备的运作实例,提出了土地储备运作方案的策略。     

城市轨道交通新建线路对沿线住宅价格增值的时空效应

定量分析城市轨道交通对沿线土地价值的影响，是通过土地价值捕获将外部效益内部化， 解决中国新型城镇化过程中城市轨道交通财务可持续的关键问题。本文在开源数据环境下，获 取2011—2016年北京市二手房交易数据，采用特征价格模型(HPM)分析北京城市轨道交通新建 线路对沿线住宅价格增值的时空效应。研究表明：与全局常参数的多元线性回归模型(MLR)、空 间滞后模型(SLM)、空间误差模型(SEM)和空间杜宾模型(SDM)相比，局部变参数的地理加权回归 模型(GWR)拟合效果更优，可以更好地消除残差的空间效应，刻画轨道交通与土地价值关系的空 间异质性。城市轨道交通带来的可达性提升对沿线80%以上住宅小区的房价具有显著的正效 应，住宅价格增值比率随地铁站距离递远递减，且具有显著的空间异质性。轨道交通对住宅价格 的影响在空间上具有网络化效应，新建线路不仅会改变周边房价，对城轨网络其他位置的住宅也 具有影响。城市轨道交通对住宅价格的影响范围为1 km，在该范围内，住宅价格受到的增值效应 在 2011—2016 年基本稳定，约为 3%；受新线直接影响区域的住宅价格会产生相对更大的提升 (0.02%~0.22%)。     

城市轨道交通网络化客流特征及成长规律——基于京沪穗深城市轨道交通网络客流数据分析

中国各大城市轨道交通将陆续进入网络化运营阶段,然而对于网络化进程中客流特征及成长规律尚缺乏深入细致的分析与研究。对北京、上海、广州、深圳4个城市轨道交通网络化进程中的客流特征及成长规律进行系统总结,涉及客运量及客运强度、断面客流量分布、线网换乘系数、乘距与运距、客流时间分布等。同时,针对轨道交通沿线土地利用、线网规模、服务水平、票制票价等影响客流特征变化的主要因素进行分析。在此基础上,对当前中国城市轨道交通规划、建设、运营组织的若干关键问题提出建议。     

无锡市蠡湖新城轨道交通线路调整研究

城市轨道交通规划与土地利用规划往往编制时序不同,导致控规调整后城市轨道交通难以最大限度发挥其引导片区土地开发、集散客流的作用.为解决这一问题,总结东京、首尔、新加坡、香港在新城地区城市轨道交通与土地利用协调发展的实践经验.以无锡市蠡湖新城为例,探讨控规调整对轨道交通的影响.基于控规调整后的交通需求变化,提出轨道交通4号...     

引导新城发展的轨道交通分层分级策略研究

新城建设是目前许多大城市缓解城市问题的主要手段之一,轨道交通在引导新城发展中发挥了重要作用.本文通过对轨道交通"点"、"线"、"面"三层的等级结构进行分析,着重分析了轨道交通点层枢纽、线层走廊对新城的引导策略,指出轨道交通在引导新城点层开发、轴向扩展方面的重要作用.